Domki bez pozwolenia na budowę

Poniższy artykuł dotyczy możliwości budowania domków drewnianych, altan, garaży, wiat oraz budynków gospodarczych bez pozwolenia budowlanego. W artykule przytoczono tekst ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 z późniejszymi zmianami (stan na dzień 19.05.2021). Należy pamiętać, że za ostateczną interpretację zapisów ustawy odpowiada zawsze urząd właściwy do lokalizacji działki, na której ma być budowana konstrukcja. Ponadto w przypadku budowy konstrukcji na ROD (Rodzinnych Ogródkach Działkowych) właściwa interpretacja należy również do zarządu ROD. W trakcie podejmowania decyzji o budowie należy się bezwarunkowo skontaktować z odpowiednim organem. Poniższe opracowanie bazuje na oryginalnym tekście ustawy i ma charakter informacyjny. Ze względu na to, że interpretacje ustaw różnią się w urzędach, każda budowa musi być traktowana indywidualnie. Firma Wood Pol nie ponosi odpowiedzialności za złe stosowanie przepisów prawa budowlanego wynikające ze złej interpretacji poniższego artykułu.

Spis treści:

1. Informacje ogólne.
2. Budowa na zgłoszenie - bez pozwolenia.
3. Budowa bez zgłoszenia i bez pozwolenia.
4. Wnioski i inne regulacje mające wpływ na budowę konstrukcji.
5. Wymagane formalności.

1. Informacje ogólne.

Każdy z opracowanych niżej przepisów określa wymagania dotyczące budynków budowanych na zgłoszenie i bez, odnosząc się do liczby budynków oraz do pojęcia powierzchni zabudowy. Na początek należy wyjaśnić czym jest sama powierzchnia zabudowy. Według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnia zabudowy jest obszarem na działce zajmowanym przez wykończony budynek, obliczana po obrysie rzutowanych na grunt wszystkich kondygnacji budynku, wyłączając schody zewnętrzne, tarasy i podjazdy. Treść normy mówiącej o liczeniu powierzchni zabudowy można znaleźć pod adresem: http://www.archiformaarchitekci.pl/akty12.html

2. Budowa drewnianego domku, wiaty, garażu, budynku gospodarczego na zgłoszenie - bez pozwolenia.

Artykuł 29, ustęp pierwszy ustawy Prawo Budowlane wymienia szereg konstrukcji i warunków które powinny spełnić konstrukcje budowane bez pozwolenia budowlanego ale na zgłoszenie. W artykule jest aż trzydzieści punktów klasyfikowanych konstrukcji jednak nas interesuje tylko kilka z nich:

  • Punkt 14 mówi o budowie wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży oraz wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2 przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Oznacza to, że posiadając działkę wielkości 1000 m2 możemy wybudować 4 budynki tego typu.
  • Punkt 15 mówi o budowie przydomowych ganków, oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym jak wyżej, łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki.
  • Punkt 16 mówi o wolnostojący parterowych budynkach rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, przy czym liczba tych budynków na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

3. Budowa budynków gospodarczych, wiat, altan, altan działkowych i obiektów gospodarczych o których mowa w ustawie o ROD bez zgłoszenia i bez pozwolenia.

W ustępie drugim artykułu 29 możemy znaleźć warunki i typy budynków które możemy wybudować bez żadnych formalności - nie musimy składać zgłoszenia oraz czekać na pozwolenie na budowę. Podobnie jak w ustępie pierwszym interesuje nas kilka punktów:

  • Punkt 1 mówi o obiektach gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, jest tu wymieniony również parterowy budynek gospodarczy o powierzchni do 35 m2 i maksymalnej rozpiętości do 4.8 m, ale należy zwrócić uwagę na to, że budynek musi być wybudowany w konkretnym celu i musimy mieć argumenty żeby to podeprzeć.
  • Punkt 2 mówi o wiatach o powierzchni zabudowy do 50 m2 sytuowanych na działce na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 działki.
  • Punkt 3 mówi o wolno stojących altanach o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Punkt 4 mówi o budowie altan działkowych i obiektów gospodarczych o których mowa w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych.
  • Punkt 19 mówi o budowie budynków małej architektury z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych. Przez małą architekturę należy rozumieć np. przydomowe place zabaw, domki dla dzieci, drewutnie, budy. Przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

4. Wnioski i inne regulacje mające wpływ na budowę konstrukcji.

Konstrukcje wymienione w Art. 29 ustęp 1 i 2 różnią się między sobą zarówno sposobem ich budowy jak i wykończenia, ilości budynków są przeliczane na powierzchnię działki na której mają się znajdować i są uzależnione od przeznaczenia lub istniejącej zabudowy działki. Najczęściej można postawić 1 lub 2 budynki na każde pełne 500 m2 działki, natomiast nigdzie nie jest wspomniane o maksymalnej wysokości budynku czy związaniu go z podłożem.

Oprócz ustawy Prawo Budowlane nierzadko należy wziąć pod uwagę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jeżeli został uchwalony dla naszej działki, jeżeli nie może być wymagane wystąpienie o warunki zabudowy działki. Zarówno plan zagospodarowania przestrzennego jak i warunki zabudowy mogą precyzować dodatkowo wysokość zabudowy jak i określać inne parametry jak na przykład kąt nachylenia dachu, odległości od granic działki i tym podobne. O konieczności stosowania się do tych regulacji najczęściej dowiadujemy się od urzędnika w trakcie lub przed zgłoszeniem zamiaru budowy.

Zalecamy aby przed faktycznym zgłoszeniem umówić się na wizytę w urzędzie i omówić z urzędnikiem plan konstrukcji którą chcemy zbudować, pomoże to uniknąć ewentualnych nieporozumień. Jeżeli konstrukcja budowana jest na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych, należy się zgłosić do biura ROD i zapytać o wymagania, które są stawiane budowanym na terenie ROD konstrukcjom.

5. Wymagane formalności dotyczące budowy domków, budynków gospodarczych, garaży wiat i altan.

Budowa większości wymienionych wcześniej konstrukcji na działce prywatnej wymaga zgłoszenia do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta. Takiego zgłoszenia należy dokonać minimalnie 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych.

Starosta lub Prezydent Miasta ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu do budowy, jeżeli tego nie zrobi udzielana jest tzw. milcząca zgoda i po upłynięciu tego terminu możemy rozpocząć budowę. Od momentu wyrażenia zgody, na rozpoczęcie budowy mamy dwa lata. Po upływie tego czasu, jeżeli budowa nie została rozpoczęta należy ponownie wykonać zgłoszenie.

Sam formularz zgłoszenia zamiaru budowy możemy wypełnić na miejscu w urzędzie, do wypełnienia formularza i załączników należy przygotować informacje o:

  • Rodzaju, zakresie i sposobie wykonania prac przewidzianych do realizacji robót budowlanych,
  • Terminie rozpoczęcia prac budowlanych,
  • Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością - do wypełnienia tego dokumentu jest wymagany numer działki, obręb i może być numer księgi wieczystej
  • W zależności od potrzeb: szkice lub rysunki dotyczące inwestycji, które mogą być wykonane odręcznie

W przypadku budowy konstrukcji na Rodzinnych Ogrodach Działkowych, budowy nie musimy zgłaszać do urzędów, ale zgłaszamy ją do Zarządu ROD.